전세사기 수법, 갈수록 고도화… 보증금 반환을 위한 대응 방안은?

2025-03-27 09:00  |  종합

전세사기 수법, 갈수록 고도화… 보증금 반환을 위한 대응 방안은?

[비욘드포스트 김민혁 기자] 전세 제도는 주택 임대차 계약 방식 중 하나로, 세입자가 일정 금액의 보증금을 집주인에게 맡기고 주택을 임대 받아 거주하는 방식이다. 계약 기간이 끝나면 보증금이 반환되며, 매달 월세를 내지 않아도 되는 장점이 있다. 그러나 최근 몇 년 사이 전세사기가 급증하면서, 전세 보증금을 돌려받지 못하는 피해자들이 속출하고 있다. 특히 무자본 갭투자 등의 위험한 투자 방식이 확산되면서 피해가 확대되었고, 한 번에 수십 명에 달하는 피해자가 발생하는 사례까지 등장하며 전세사기변호사를 찾는 이들도 늘어나고 있다.

전세사기가 발생하는 이유는 다양하다. 그 중에서도 무자본 갭투자는 주요 원인으로 지목되고 있다. 무자본 갭투자란 임대인이 보유한 전세 보증금을 이용해 다른 주택을 매입하는 방식이다. 부동산 경기가 호황이던 시기, 이러한 투자 방식은 선망과 칭찬의 대상이었다. 그러나 경기가 침체되면서 기대했던 시세 차익을 얻지 못하게 되고, 결국 임대인이 보증금 반환 능력을 잃게 되어 모든 손해를 임차인이 떠안는 사태가 반복되고 있다.

처음부터 임대인과 부동산중개인 등 업계 관계자들이 조직적으로 사기 행각을 벌이는 경우도 적지 않다. 시세 확인이 어려운 다가구, 다세대 주택이나 신축 빌라 등을 이용하여 전세 보증금을 비정상적으로 높게 만드는 것이다. 주택 매매가가 전세가보다 낮은 이른바 ‘깡통 전세’임을 알지 못한 임차인이 임대 계약을 체결하게 되면 결국 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 직면하게 된다.

전세사기가 의심되거나 전세 보증금을 돌려받지 못한 경우, 세입자는 어떻게 대응해야 할까? 우선 수사기관에 신고하거나 형사 고소를 고려할 수 있다. 임대인이 처음부터 보증금을 반환하지 않을 목적으로 전세 사기를 진행했다면, 임대인을 사기죄로 고소하여 임대인에 대한 처벌을 요구할 수 있다. 다만 임대인의 사기 혐의가 인정된다 하더라도 그러한 사실만으로는 보증금을 반환받을 수 없다. 따라서 보증금을 회수하고 싶다면 민사 소송을 진행해야 한다.

민사 소송을 통해 전세 보증금 반환 소송을 제기하여 임대인이 채무를 이행하도록 촉구해야 한다. 강제집행 등을 통해 임대인의 다른 재산을 확보하여 보증금을 돌려받을 수도 있으나, 대부분의 임대인이 이미 재산을 처분하거나 은닉한 상태이거나 경제적으로 채무를 이행하기 어려운 상황이기 때문에 이러한 방법으로 문제를 해결하기 어려울 수 있다. 이 때에는 주택을 경매에 부쳐 낙찰을 받아 보증금을 회수하는 등 다른 방식의 해결책을 모색해야 한다.

법무법인 YK 강봉철 형사법·부동산 전문 변호사는 “최근 전세사기 수법이 점점 고도화되고 있기 때문에 계약 만료 시점을 앞둔 임차인들이 속을 끓이는 경우가 많다. 법에 따라 계약 종료 의사를 밝혔음에도 불구하고 임대인이 연락을 피한다면 그때부터 전세 사기를 염두에 두고 대책을 마련해야 한다. 전세사기에 대한 대응은 빠르면 빠를수록 좋다”고 말했다.

이어 강 변호사는 “전세사기는 법적 쟁점을 넘어서 복잡한 사실 관계가 얽혀 있는 경우가 많아 사건을 정확히 파악하는 데도 많은 시간이 걸린다. 최악의 사태를 염두에 두고 형사상, 민사상 대응을 모두 논의할 수 있는 전문가의 조력을 구한다면 현재 내 상황에 가장 적합한 대책을 마련하는 데 도움이 될 것”이라고 덧붙였다.